Covid-19 > Informação Arrendamento

Considerando a situação epidemiológica provocada pela doença COVID-19 no território nacional, e como forma de garantir a estabilidade possível na vida dos portugueses, o Governo e a Assembleia da República decidiram publicar um conjunto de medidas de proteção da posição dos arrendatários durante o período de estado de emergência.

#. MEDIDAS TEMPORÁRIAS APLICÁVEIS A TODOS OS ARRENDAMENTOS

Governo decidiu suspender a contagem dos prazos dos contratos de arrendamento e das suas renovações, protegendo, desta forma, os arrendatários num período excecional de restrições à circulação de pessoas e garantindo o seu direito à habitação.
Foi aprovado um regime excecional e temporário de contagem de prazos dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, em que se define a manutenção em vigor dos contratos de arrendamento celebrados e que possam ter sido alvo de denúncia pelo senhorio (norma que entendemos, também, aplicar-se às situações de oposição à renovação).
A suspensão da contagem dos prazos dos contratos de arrendamento ou das suas renovações durante os períodos de vigência de situação de alerta, de estado de emergência ou de outro estado de exceção que seja declarado nos termos legais e constitucionais, garante a manutenção da vigência dos contratos, bem como, dos direitos e deveres de ambas as partes.
Para além das suspensões dos prazos dos contratos de arrendamento, são ainda suspensas as ações de despejo, os procedimentos especiais de despejo e os processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário, por força da decisão judicial final a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria.
Ficam ainda suspensas as execuções de hipotecas sobre imóveis que constituam a habitação própria e permanente do executado.
O encerramento de instalações e estabelecimentos que seja decretado pelo Governo não pode ser invocado como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos de arrendamento não habitacional ou de outras formas contratuais de exploração de imóveis, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis em que os mesmos se encontrem instalados.

#. MEDIDAS TEMPORÁRIAS PARA AS SITUAÇÕES DE MORA NO PAGAMENTO DAS RENDAS

Por último, a Assembleia da República aprovou a Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, a qual prevê um regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19.

A Lei prevê que o senhorio só tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário não efetuar o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.

Esta Lei é aplicável às rendas que se vençam a partir do dia 01 de abril de 2020.

A. Relativas aos Contratos de Arrendamento para fins habitacionais:

Aplicam-se, apenas, aos Arrendatários:

Com quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e
Com taxa de esforço do agregado familiar calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35%.
Os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento da renda têm o dever de o informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar do regime previsto na Lei, devendo juntar a documentação comprovativa da situação

Aplicam-se, apenas, aos Senhorios:

Com uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e
Essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na presente lei.

Nota: a cessação do contrato pelo arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas em não pagas ao abrigo desta lei.

Apoio Financeiro

Para os Arrendatários:

Os arrendatários habitacionais, bem como, no caso dos estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho, os respetivos fiadores, que tenham, comprovadamente a quebra acima referida, e se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente ou, no caso de estudantes, que constituem residência por frequência de estabelecimentos de ensino localizado a uma distância superior a 50 km da residência permanente do agregado familiar, podem solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, IP (IHRU, IP), a concessão de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35%, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS = € 438,81).
Este apoio não é aplicável aos arrendatários habitacionais, cuja quebra de rendimentos determine a redução do valor das rendas por eles devidas, nos termos estabelecidos em regimes especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.
A indemnização de 20% por atraso no pagamento de rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, não é exigível sempre que se verifique uma quebra de rendimentos nos termos acima indicados.

Para os Senhorios:

Os senhorios habitacionais que tenham, comprovadamente, a quebra de rendimentos de 20% dos rendimentos do agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, cujos arrendatários não recorram a empréstimo do IHRU, IP, nos termos dos números anteriores, podem solicitar ao IHRU, IP, a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS.

B. Relativas aos Contratos de Arrendamento para fins não habitacionais
(incluindo outras formas contratuais de exploração de imóveis, designadamente, os Contrato de Utilização de Espaço em Centro Comercial):

Aplicam-se, apenas, aos:

Estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas nos termos da Lei ou por determinação legislativa ou administrativa, ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica; e
Estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio.

Medidas:

O arrendatário/locatário que preencha o disposto nos pontos antecedentes pode diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.
A falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis.
Não é exigível o pagamento ao arrendatário/locatário de quaisquer outras penalidades que tenham por base a mora no pagamento de rendas que se vençam nos termos do ponto anterior.
A indemnização de 20% por atraso no pagamento de rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, não é exigível sempre que se verifique quebra de rendimentos nos termos acima indicados.

JRA

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